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信息名称： |
清江山水的价格 |
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发 布 人： |
大江 |
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添加时间： |
2008-08-12 |
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联系方式： |
三峡论坛上看到的一篇文章,感觉很有道理 |
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信息内容： |
转自三峡热线:
我来预测清江山水的价格
在论坛里发了个清江山水实地考察的贴子后,有关心的长阳朋友和我讨论起其价格来.我来预测一下.权当好玩.
清江山水是否好销的关键是什么?当然是价格。
盘子已放在那儿，地段看得见，周围买的起的人有多少，都是明摆着的。
价格由什么决定？成本与供求关系。
先说成本，当时06年开发商拿这块地，是五百万拿了五万多平米（实际还不止，而且是分期付），由于是破产企业纸厂的地块，不涉及拆迁问题，不难算出来一平米的地价是一百不到，如果按楼盘宣传的9万多平米的建筑面积（见www.cyqjss.com中的“项目介绍”）算，一平米建筑摊到的地价是50元。
接着说建筑成本，由于是多层建筑，成本明显低于高层，而且这价格基本也是穿价，就按偏高的600元每平算。
然后是配套费用，比如绿化、修小区路、篮球场，给每平加150元如何？150元/平*90000平米=1350万，在本来人力成本相对较低，又盛产树和盆景的长阳，够了吧。
还有资金成本，管理成本，税费等杂费，再给每平米加200元，200元/平*90000平米=1800万，可以了吧，要知道，资本成本总共就500万，又分期，至今还没交完；管理人员？就那么几位。每年每人平均薪水5万，也要不了100万吧。税费？呵，招商引资企业，有减免。况且大头的土地增值税与企业所得税是卖的差不多时才开始核交的，避税方法有的是。
以上分项我算少了？那行，总成本上浮10%，（50+600+150+200）*110%=1100元/平。成本还怎么加？
再说供需关系。整个清江山水小区说的是600多户人家，一栋四星酒店，还有数十个商业门面。要多少买家？至少700人吧？其所在地的津洋口，有700人拿得出20万以上买房吗？真正买的起的当地人何不直接弄块地建个小别墅，还能带个院子养个宠物？ 长阳县城人？NO，县城江景房才1800就能买到的，而这楼盘离县城还有6公里。宜昌人？一个来回，如果自己开车，得3个小时，200元的过路费与油费。坐班车来回？现在宜昌—长阳一张车票就25了（有修路绕行因素），一个来回花四小时掏钱闻油味，何苦哦。更远的人来买？。。。呵。有可行性吗？
不可否认，清江山水是长阳在建小区中是比较不错的，但成本和供需关系决定，其定价不可能高昴。况且，在夷陵区的临水房还才2000多点的时候，它适合定高价吗？
按30%的平均利润率，1100*（1+30%）=1430元/平。所以，我估计长阳清江山水的房价是1400元每平，临水的1600左右。
(当然，结果出来后，我预测多半会不准。但我还是想说出来我。因为，不准的原因出在利润率和买房人被剥削的程度上)。 |
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有效期限： |
2008-09-01 |
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